“El cierre” es el último paso de la compra y financiación de una vivienda y cuando la propiedad se transfiere oficialmente del vendedor a usted. En el momento del cierre, usted y todas las demás partes de la operación de préstamo hipotecario firman los documentos necesarios.

Su cierre puede incluir algunas o todas estas entidades: agentes inmobiliarios, su abogado, el abogado del vendedor, el representante del prestamista, los representantes de la empresa de títulos y fideicomisos, empleados, secretarios y otro personal. El cierre puede durar desde 1 hora hasta varias dependiendo de las cláusulas de contingencia en la oferta de compra, o de cualquier instrucción de custodia que deba ser ejecutada.

La mayor parte del papeleo en el cierre o la liquidación lo realizan los abogados y los profesionales inmobiliarios. Puedes participar o no en algunas de las actividades de cierre; depende de con quién trabajes.

Antes del cierre, deberá realizar una inspección final o “walk-through” para asegurarse de que se han realizado las reparaciones solicitadas y de que los elementos que se han acordado permanecer en la casa están allí, como cortinas, accesorios de iluminación, etc.

En la mayoría de los estados, la liquidación la realiza una empresa de títulos o de custodia en la que usted envía todos los materiales y la información, además de los cheques de caja o la transferencia bancaria correspondientes, para que la empresa pueda realizar el desembolso necesario. Su representante entregará el cheque al vendedor y, a continuación, le entregará las llaves.

Son gastos que tienes que pagar a los organismos estatales y locales, aunque hayas pagado la casa en efectivo y no hayas necesitado una hipoteca:

Impuestos de transferencia – Requeridos por algunas localidades para transferir el título y la escritura del vendedor al comprador.

Tasas de registro de la escritura – Para pagar al secretario del condado el registro de la escritura y la hipoteca, y para cambiar la facturación del impuesto sobre la propiedad.

Impuestos prorrateados: es posible que los impuestos sobre la propiedad deban dividirse entre el comprador y el vendedor, ya que se deben pagar en diferentes momentos del año. Por ejemplo, si los impuestos vencen en octubre y usted cierra en agosto, deberá los impuestos de 2 meses y el vendedor los de los otros 10 meses. Los impuestos prorrateados suelen pagarse en función del número de días, no de meses de propiedad. Algunos prestamistas pueden exigirle que cree una cuenta de depósito en garantía para cubrir estas facturas. Si no es así, es posible que quiera crear uno usted mismo para asegurarse de que los fondos se reservan para estos importantes gastos.

Tasas estatales y locales: pueden aplicarse otras tasas e impuestos hipotecarios estatales y locales.

Puede haber gastos pagados a otros como agentes, abogados, inspectores o empresas de seguros, incluso si usted pagó en efectivo por la propiedad:

Honorarios de los abogados – Es posible que desee contratar a un abogado al comprar una casa. Suelen cobrar un porcentaje del precio de venta hasta el 1%, o algunos trabajan por horas o por una tarifa plana.

Costes de la búsqueda de títulos – Normalmente su abogado realizará o se encargará de la búsqueda de títulos para asegurarse de que no hay obstáculos como embargos o juicios relacionados con la propiedad. O puede trabajar con una empresa de títulos para verificar un título de propiedad claro.

Seguro del propietario: la mayoría de los prestamistas le exigen que pague por adelantado la prima del primer año del seguro del propietario de la vivienda, a veces llamado seguro contra riesgos, y debe mostrar el comprobante de pago en el momento del cierre. Esto asegura que la inversión estará asegurada incluso si la propiedad es destruida.

Comisión de venta del agente inmobiliario – El vendedor paga la comisión del agente inmobiliario, y si un agente lista la propiedad y otro la vende, la comisión suele dividirse. La comisión es negociable entre el vendedor y el agente.

Comisión de apertura – Por la tramitación de la solicitud de hipoteca puede haber una comisión fija o un porcentaje del préstamo hipotecario.

Informe crediticio: la mayoría de los prestamistas exigen un informe crediticio sobre usted y su cónyuge, o un socio capitalista. Esta comisión suele formar parte de la comisión de apertura.

Puntos – Un punto equivale al 1% de la cantidad prestada y puede pagarse cuando se aprueba el préstamo, ya sea antes o en el momento del cierre. Los puntos pueden ser compartidos con el vendedor, lo cual es negociable en la oferta de compra. Algunos prestamistas le permitirán financiar puntos que se sumarán al coste de la hipoteca. Si pagas los puntos por adelantado, son deducibles en el año en que se pagan. A los préstamos para segunda vivienda se les aplican diferentes normas de deducibilidad.

Honorarios del abogado del prestamista – Para que su abogado redacte los documentos y se asegure de que el título está claro, y para la representación en el cierre.

Tasas de preparación de documentos – Hay varios documentos y papeles preparados durante el proceso de compra de una vivienda, desde la solicitud hasta el cierre. Los prestamistas pueden cobrar por ello, o los honorarios pueden estar incluidos en la solicitud y/o en los honorarios del abogado.

Preparación del calendario de amortización – Algunos prestamistas prepararán una amortización detallada para todo el plazo de su hipoteca. Esto se suele hacer en el caso de las hipotecas fijas o de las hipotecas ajustables.

Inspección del terreno: los prestamistas pueden exigir que se inspeccione la propiedad para asegurarse de que no ha sido invadida y para verificar los edificios y las mejoras de la propiedad.

Tasaciones – Los tasadores profesionales pueden hacer una comparación del valor de la propiedad con el de otras propiedades del vecindario vendidas recientemente. Los prestamistas quieren estar seguros de que la propiedad vale el valor del préstamo hipotecario.

Seguro hipotecario del prestamista: si su pago inicial es del 20% o menos, muchos prestamistas exigen que adquiera un seguro hipotecario privado (PMI) por el importe del préstamo. Si no pagas el préstamo, el prestamista recuperará su dinero. Estas primas de seguro continuarán hasta que sus pagos de capital, más el pago inicial, sean iguales al 20% del precio de venta y pueden continuar durante toda la vida del préstamo. Las primas suelen añadirse a cualquier cantidad que deba depositar en garantía para los impuestos y el seguro del propietario.

Seguro de título del prestamista – Incluso con una búsqueda de título para cualquier obstáculo de la propiedad, gravámenes o demandas, muchos prestamistas requieren un seguro para proteger su inversión hipotecaria. Se trata de una prima de seguro que se paga una sola vez, normalmente en el momento del cierre, y es sólo para el prestamista, no para el comprador de la vivienda.

Honorarios de liberación – Si el vendedor ha trabajado con un contratista que puso un gravamen en la casa y está esperando el pago de los ingresos de la venta de la casa, puede haber honorarios para liberar el gravamen. El vendedor suele pagar estos gastos, que pueden negociarse en la oferta de compra.

Inspecciones requeridas por los prestamistas – El prestamista puede requerir una inspección de termitas si usted solicita un préstamo hipotecario FHA o VA. En muchas zonas rurales puede ser necesario un análisis del agua para garantizar que el pozo y el sistema de agua mantendrán un suministro de agua adecuado para la casa; por cantidad, no por calidad. Dependiendo del contrato de venta y del tipo de propiedad, pueden ser necesarias inspecciones adicionales.

Interés prepagado – El primer pago regular de la hipoteca suele ser de 6 a 8 semanas desde el cierre; sin embargo, los costos de los intereses comienzan en el momento del cierre. El prestamista calculará los intereses adeudados por ese periodo de tiempo, y esa fracción de intereses a veces se debe pagar al cierre.

Cuenta de depósito en garantía: los prestamistas suelen exigirle que cree una cuenta de depósito en garantía, en la que realizará los pagos mensuales de los impuestos, el seguro del propietario y, a veces, el PMI (seguro hipotecario privado). El importe depositado en esta cuenta en el momento del cierre depende de la fecha de vencimiento de los impuestos sobre la propiedad y del momento de la transacción de liquidación. El prestamista puede darle una aproximación del coste durante el proceso de solicitud de su préstamo hipotecario.

La mayor parte de los otros gastos iniciales son el depósito o la fianza que usted hace en el momento de la oferta de compra, el resto del pago inicial en efectivo que usted hace en el momento del cierre, o puede incluir:

Inspecciones – Los prestamistas pueden exigir inspecciones, y usted puede condicionar su oferta de compra a la realización satisfactoria de algunas otras inspecciones, como las estructurales, las de calidad del agua, las sépticas, las de termitas, las del tejado y las del radón. Usted y el vendedor pueden negociar estos gastos de inspección.

Seguro de título de propiedad – Es posible que desee adquirir un seguro de título en caso de problemas imprevistos para no quedar a deber una hipoteca sobre una propiedad que ya no posee. Una búsqueda exhaustiva del título garantiza un título claro.

Honorarios de tasación – Es posible que desee contratar a un tasador antes de firmar una oferta de compra, o después de revisar el informe de tasación del prestamista.

Dinero para el vendedor: tendrá que pagar por los elementos de la casa que desee y que no se hayan negociado en la oferta de compra, como los electrodomésticos, las lámparas, las cortinas, los muebles de jardín o el gasóleo y el propano que queden en los depósitos.

Gastos de mudanza – Si cambias de trabajo, es posible que tu nuevo empleador te pague el traslado, de lo contrario deberás calcular los gastos de mudanza como el alquiler de camiones, los profesionales de la mudanza, el dinero para los depósitos de servicios como el teléfono, el cable, la electricidad, etc.

Gastos de reparación: en la oferta de compra, puede solicitar que el vendedor cree una cuenta de depósito en garantía para sufragar los gastos de limpieza importantes, procedimientos de mitigación del radón, pintura de la casa, reparaciones de electrodomésticos, etc. Dependiendo del contrato de oferta de compra y de las cláusulas de contingencia, puede descubrir que tiene gastos al mudarse.

Ejemplo: Su contrato de oferta de compra tiene una cláusula que condiciona la compra a una inspección estructural satisfactoria, y se determina que la casa necesita un tejado nuevo. Puede negociar para que el vendedor se encargue de las obras, pero esto retrasará la fecha de cierre. Es posible que tenga que aceptar un precio más alto por la casa o pagar parte de los gastos de reparación del nuevo tejado. O bien, usted y el vendedor pueden dividir el coste utilizando los presupuestos de un contratista de su elección, y cada uno de ustedes pondrá los fondos en una cuenta de depósito en garantía. O bien, el vendedor puede estar dispuesto a reducir el precio de venta de la casa, pero en cualquier caso se necesitará dinero en efectivo para el nuevo tejado.

Inversión de tiempo: a menudo se pasan por alto los principales costes iniciales de la compra de una vivienda. El tiempo y los gastos invertidos en la búsqueda de vivienda, que puede durar hasta 4 meses, más el tiempo dedicado a buscar la mejor hipoteca para usted, el agente inmobiliario adecuado, un abogado y otras cosas relacionadas que le quitan su valioso tiempo.

La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) contiene información sobre los costes de liquidación o cierre a los que probablemente deba enfrentarse. En un plazo de 3 días laborables desde la solicitud de la hipoteca, el prestamista está obligado a proporcionarle una “estimación del préstamo”, que es una estimación de los costes de liquidación o cierre basada en su comprensión del contrato de compra. Esta estimación le indicará cuánto dinero en efectivo necesitará al cierre para cubrir los impuestos prorrateados, los intereses del primer mes y otros costes de liquidación.